Gros Entretien Renouvellement (GER) : La clé d’une gestion durable des travaux immobiliers #

Définition stratégique et périmètre du GER #

Le Gros Entretien Renouvellement désigne un ensemble d’opérations majeures destinées à préserver, régénérer ou remettre à niveau les équipements techniques et les structures d’un bâtiment. Ces interventions ne se limitent pas à la maintenance courante – qui couvre les réparations mineures comme le remplacement d’ampoules ou le dépannage ponctuel –, ni aux travaux neufs qui relèvent de la création ou transformation complète des infrastructures.

À Paris, le plan GER élaboré par des bureaux d’études spécialisés – tels que Blin Ingénierie, accompagnés d’économistes comme Carré d’Aire ou de bureaux d’études techniques (BET) tels que BET BADER – vise une analyse exhaustive de l’état des bâtiments : toitures, façades, réseaux électriques, équipements de sécurité incendie (SSI), ainsi que les installations thermiques et de chauffage.
Le cadre contractuel du GER s’articule le plus souvent autour d’engagements pluriannuels, inscrits dans les contrats de gestion technique FM (Facility Management) ou les conventions d’exploitation-maintenance, sur une échelle de temps allant de 5 à 30 ans selon le type de patrimoine.

• Réparation : interventions ponctuelles sur un équipement défaillant sans modification substantielle de sa nature
• Remplacement : échange complet des composants ou installations en fin de vie (ex : changement de chaudière, ascenseur, toiture)
• Remise à niveau : modernisation pour répondre à une nouvelle norme ou à un niveau de performance supérieur (mise aux normes énergétiques, accessibilité PMR)

Sont concernés par le GER : ascenseurs (Otis), réseaux électriques (Schneider Electric), systèmes de chauffage (Engie Solutions), enveloppes du bâti, parkings automatisés, ou encore centrales d’air.
La réglementation française impose notamment à tous les gestionnaires publics ou privés (universités, bailleurs sociaux, chaînes hôtelières comme AccorInvest, foncières tertiaires comme Gecina) de planifier et tracer la gestion de ces renouvellements.

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Planification et priorisation des travaux de gros entretien #

La planification des opérations de GER repose sur une analyse méthodique de la durée de vie des éléments d’ouvrage. L’exemple des campus universitaires gérés par l’Université de Strasbourg ou les lycées de la Région Île-de-France montre que la programmation s’élabore sur la base d’audits techniques, complétés par des préconisations issues de la veille réglementaire et des retours d’expérience.

• Programmation pluriannuelle avec un échéancier sur 10 ans
• Établissement d’un inventaire exhaustif des équipements et des dates seuils de renouvellement critique
• Gestion de risques liée à la vétusté et à l’obsolescence réglementaire (migration vers le CCH ou décrets environnementaux)

L’anticipation des défaillances techniques permet de réduire le risque de pannes majeures, d’éviter des surcoûts en réparation d’urgence et d’optimiser, sur la durée, l’allocation des budgets. Cette approche, modélisée par Sopra Steria pour le parc tertiaire de Société Générale à La Défense, a permis une réduction du taux d’incidents de 18% sur 7 ans.
Les outils de planification numérique (IWMS tels que Planon ou Visiativ Gestion Immobilière) facilitent la priorisation à l’échelle multi-sites et rendent possible une allocation rationnelle des ressources humaines et financières.

Budget, financement et optimisation économique du renouvellement #

La question du financement du GER se pose avec acuité pour des organismes tels que le Groupe Action Logement ou les collectivités territoriales affiliées à la Caisse des Dépôts. Les investissements requis pour le renouvellement des équipements structurants représentent, selon Blin Ingénierie, 25% du coût global d’un bâtiment sur 50 ans. Les dépenses annuelles de maintenance courante et de petits travaux couvrent le reste (environ 75% sur la même période).

• Budget prévisionnel intégré au plan pluriannuel d’investissement (PPI), validé par le Conseil d’Administration
• Répartition des coûts entre bailleurs, exploitants techniques (Derichebourg Multiservices, Engie Cofely), et parfois utilisateurs (coût refacturé dans le tertiaire privé)
• Sécurisation du financement via des dotations dédiées, subventions (ADEME pour la transition énergétique), et amortissement sur cycle long

En 2023, le Service Interministériel des Bâtiments de l’État (SIBE) géré par la Préfecture de Police de Paris a engagé 172 millions d’euros sur 4 ans dans le GER du patrimoine pénitentiaire en Île-de-France. À l’échelle des marchés privés, la Tour First (La Défense) enregistre une enveloppe de 8 millions d’euros mobilisée sur 2022-2027 pour le renouvellement des systèmes CVC et de sécurité.

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Impact du GER sur la performance énergétique et la durabilité #

Le GER prend une dimension stratégique, notamment depuis la mise en application du décret tertiaire en France en 2019. Le renouvellement ciblé des équipements (pompes à chaleur, centrales de traitement d’air, façades isolantes) permet d’aligner le patrimoine sur les objectifs de réduction de consommation (-32% d’ici 2030 par rapport à 2010 selon la Loi Élan).

• Optimisation de la performance énergétique (économies d’énergie mesurables sur les factures, baisse des émissions de CO₂)
• Mise à niveau des installations pour l’obtention de certifications (BREEAM, HQE), valorisation foncière accrue
• Diminution de l’empreinte carbone globale du bâti, avec retour sur investissement à moyen terme

Foncière des Régions a ainsi réduit la consommation énergétique de son parc tertiaire de 23% entre 2020 et 2024 grâce à l’application systématique d’une politique de GER. Les grandes copropriétés parisiennes, sous l’égide du Syndicat des Professionnels de l’Immobilier (SPI), constatent des hausses de valeur à la revente, conséquence directe de la modernisation et de la fiabilité accrue des équipements renouvelés. L’atteinte des standards environnementaux internationalement reconnus (ISO 50001, RT 2012) est désormais conditionnée à la programmation rigoureuse du GER.

Digitalisation et outils de pilotage pour le suivi des travaux GER #

L’avènement des solutions logicielles telles que Visiativ Innovation Engine ou Planon IWMS transforme le pilotage du GER dans les grandes organisations et les patrimoines multi-sites. Le suivi digitalisé offre une traçabilité complète des interventions, du plan initial jusqu’au reporting final (rapports, tableaux de bord, alertes automatiques).

• Inventaire digital exhaustif du parc immobilier (avec codes QR pour équipement, scans BIM 3D)
• Programmation dynamique des opérations en fonction des alertes d’obsolescence
• Suivi et valorisation des cycles de vie grâce à l’intégration avec les ERP (SAP Real Estate, Oracle Primavera)

Le recours à ces outils par Groupama Immobilier en 2024 permet la réalisation de 60% des renouvellements à échéance optimale, tout en générant une économie annuelle d’exploitation chiffrée à 540 000 €. La digitalisation facilite le pilotage pour les gestionnaires de grandes copropriétés (SPI, Foncia), qui bénéficient ainsi d’une réactivité instantanée et d’une diminution des risques administratifs. Les audits réglementaires s’en trouvent simplifiés, la conformité étant démontrée en temps réel auprès des organismes de contrôle (DEKRA, APAVE).

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Risques majeurs en cas de négligence des renouvellements lourds #

Toute omission ou retard dans la réalisation du GER expose à des conséquences particulièrement lourdes. Les études menées par la CSTB (Centre Scientifique et Technique du Bâtiment) en 2023 indiquent que plus de 38% des sinistres majeurs dans l’immobilier tertiaire sont liés à l’absence de planification de renouvellement.

• Pannes techniques majeures sur ascenseurs (Thyssenkrupp), conduisant à la mise hors service partielle de bâtiments stratégiques
• Pertes d’exploitation élevées pour les acteurs du commerce (Galeries Lafayette, fermeture de sites non anticipée)
• Non-conformité réglementaire et mise en demeure des gestionnaires par des organismes comme la DRIEE Île-de-France
• Dégradation irréversible du patrimoine, décote foncière rapide et coût de réhabilitation multiplié par 3 à 5 en cas de défaut d’anticipation

Les retours d’expérience, comme celui du CHU de Marseille en 2022 ou la déconvenue du Syndicat Intercommunal du Littoral Estérel face à l’effondrement d’un parking non renouvelé, illustrent la nécessité absolue du GER pour préserver la valeur des actifs et garantir la sécurité des usagers. Le GER n’est ni une contrainte réglementaire accessoire ni une ligne budgétaire secondaire, il constitue bel et bien un pilier de la gestion patrimoniale moderne et responsable.